2025년 1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건 + 장기보유특별공제｜실무 완전 가이드

 

 

2025년 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 조건, 장기보유특별공제 최대 80% 받는 방법, 고가주택 세율, 홈택스 계산기 활용법까지 실무자가 반드시 알아야 할 절세 포인트를 총정리했습니다.

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2025년 1세대 1주택 비과세 기본 요건

양도소득세 비과세를 적용받기 위해선 1세대 1주택에 해당해야 합니다.

 

1. 1세대 1 주택 정의

• 세대(배우자, 직계존비속 포함)가 국내에 1 주택만 소유
• 추가 주택이 있더라도 일시적 2주택, 상속주택 등 특례 요건 충족 시 비과세 가능

2. 보유 및 거주기간

• 보유기간: 2년 이상
• 조정대상지역은 2년 보유 + 2년 거주 요건 충족해야 비과세 (2025년 현재 유지)

3. 양도가액

• 12억 원까지 비과세 (12억 초과분은 과세)
• 단, 장기보유특별공제 적용으로 세 부담 완화 가능

4. 예외

• 일시적 2주택자: 신규 주택 취득일로부터 1년(조정대상지역은 2년) 내 기존 주택 양도 시 비과세
• 상속주택: 상속 개시일부터 5년 내 양도 시 보유주택 수에서 제외

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장기보유특별공제 2025년 최신 조건

장기보유특별공제는 보유기간 + 거주기간에 따라 공제율이 결정됩니다.

 

1. 기본 공식

 

장기보유특별공제 = 양도차익 × 공제율

 

2. 공제율

• 보유연수: 연 2% (3년 이상)
• 거주연수: 연 4% (조정대상지역 2년 거주 충족 시)
• 보유+거주 최대 80% (10년 보유 + 10년 거주)

3. 예시

• 1세대 1주택 10년 보유 + 10년 거주 = 80% 공제
• 10년 보유 + 5년 거주 = 10 ×2% + 5 ×4% = 20% + 20% = 40% 공제

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홈택스 계산기로 세액 모의계산

국세청 홈택스 양도세 계산기에서 계산을 해보시기 바랍니다. 

 

1. 취득가액, 양도가액, 필요경비, 장기보유특별공제 기간 입력

2. 비과세 한도 초과분 세율 (6~45%) 자동 계산

3. 필요경비: 중개수수료, 인테리어 비용, 취득세 등 합법적 비용 인정

 

홈택스 사이트 바로가기

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실무 주의사항

알아두면 좋은 주의사항입니다. 

 

1. 12억 원 초과 고가주택

• 초과분은 장기보유특별공제 후 누진세율 적용
• 공시가격 아닌 실거래가 기준

2. 비과세 오인 사례

• 2년 보유했지만 거주요건 누락 → 조정대상지역은 비과세 탈락
• 주택 외 주택부속토지 초과분 (500㎡ 초과) → 일부 과세

3. 필요경비 증빙 필수

• 인테리어, 취득세 등은 반드시 영수증 보관
• 구두계약·현금거래는 경비 인정 어려움

4. 장기보유특별공제 기간 산정

• 1일이라도 보유연수에 포함되면 1년 인정
• 거주기간은 주민등록 + 실거주 입증 필요 (전기료·관리비 등)

5. 실제 사례

 

(1) 사례 1

• 서울 강남 아파트
• 양도가액 14억
• 취득가액 5억
• 보유 10년 + 거주 10년
• 공제율 80% → 양도차익 9억 × 80% = 7.2억 공제 → 과세대상 1.8억

 (2) 사례 2

• 조정대상지역 2년 보유, 거주기간 없음 → 비과세 요건 불충족 → 전액 과세

국세청 사이트 바로가기

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함께 보면 좋은 정보

2025년 기준 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받으려면 2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 이상 거주 요건을 반드시 충족해야 합니다. 고가주택일 경우 12억 초과분에 대해선 세금이 부과되지만, 장기보유특별공제를 최대한 활용하면 세금 부담을 크게 낮출 수 있습니다. 실무에서는 홈택스 계산기 모의계산과 필요경비 증빙을 꼼꼼히 준비하는 것이 핵심입니다.

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